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- Un délai de restitution que le code de commerce ne prévoyait pas
- Ce qui conditionne le départ du délai de trois mois
- Ce que devient la garantie lorsque le local change de propriétaire
- Un texte écrit pour la trésorerie des commerces de proximité
- Les dates d’application des mesures qui touchent les baux commerciaux
- La suspension de la clause résolutoire soumise à des conditions nouvelles
- Ce que la nouvelle définition du bail commercial laisse de côté
Quand un commerçant ou un artisan prend un local à bail, il remet presque toujours une somme au bailleur pour garantir les loyers et la remise en état des lieux : c’est le dépôt de garantie. Jusqu’au printemps 2026, le code de commerce restait muet sur le délai de restitution de cette somme en fin de bail. Aucun texte n’imposait de date au bailleur, et l’affaire se réglait au gré des relations entre les parties, parfois devant le juge.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a déplacé cet équilibre. Plusieurs de ses articles visent les baux commerciaux et poursuivent un même objectif, préserver la trésorerie du preneur à bail. La mesure la plus concrète pour un locataire sortant s’applique depuis le 26 août 2026. Que change cette échéance pour les occupants de locaux commerciaux et artisanaux, et pour ceux qui les leur louent ?
Un délai de restitution que le code de commerce ne prévoyait pas
L’article L. 145-40 du code de commerce, complété par la loi de simplification, fixe désormais une limite. Lorsque le locataire donne congé et quitte les lieux, le bailleur dispose de trois mois au plus pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. Le point de départ n’est pas la fin théorique du bail mais la remise des clés, en mains propres ou par courrier recommandé avec avis de réception.
Quand la garantie prend une autre forme qu’un dépôt d’argent, hypothèque ou nantissement, le délai passe à six mois. Le texte ne rétroagit pas : il vise les baux dont les clés sont remises à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi. Un locataire parti en juillet reste sous l’ancien régime, sans délai légal opposable. La date de sortie devient donc décisive, ce qui suppose de savoir ce qui la déclenche.
Ce qui conditionne le départ du délai de trois mois
Le mécanisme paraît simple, mais il repose sur des conditions que le code de commerce énonce avec précision dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026.
- La remise des clés est faite en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ;
- Le bailleur peut retenir les sommes restant dues, à condition de les justifier ;
- Le délai est de trois mois pour le dépôt de garantie et de six mois pour les garanties d’une autre nature ;
- Seuls sont concernés les baux dont les clés sont remises à compter du 26 août 2026.
La charge de la preuve pèse sur le bailleur, puisque toute retenue doit être justifiée et non simplement annoncée. La formalisation de la remise des clés prend de ce fait une importance nouvelle : sans date certaine, le délai n’a pas de point de départ démontrable. Reste le cas, fréquent, où le local lui-même change de mains.
Ce que devient la garantie lorsque le local change de propriétaire
La restitution du dépôt de garantie restait jusqu’ici à la charge du bailleur d’origine, y compris longtemps après la vente. La loi inverse la règle : pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, à titre onéreux comme à titre gratuit, l’acquéreur reprend l’obligation de restituer les sommes versées. Les garanties consenties au vendeur deviennent caduques, et le cédant dispose de six mois pour remettre les documents correspondants et procéder aux mainlevées.
À lireBail d’habitation : ce que changent les contrats types du décret du 6 juillet 2026 au 1er octobreLe Conseil supérieur du notariat relève que le notaire chargé de la vente devra informer le nouveau bailleur de l’obligation qu’il reprend. Le point compte pour un acquéreur qui achèterait un local occupé sans mesurer que ce dépôt, détenu par le vendeur, sortira le moment venu de sa propre trésorerie.
Un texte écrit pour la trésorerie des commerces de proximité
La restitution encadrée n’est qu’une pièce d’un ensemble. Depuis le 28 mai 2026, baux en cours compris, le locataire d’un local commercial, artisanal ou de services peut demander à régler son loyer chaque mois, sans que le bailleur puisse s’y opposer ni invoquer une clause contraire, sauf arriérés non contestés.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, l’ensemble des garanties exigées, dépôt compris, ne peut dépasser un trimestre de loyer lorsque le local ouvre droit à la mensualisation. Ces sommes ne produisent pas d’intérêts. Un commerce qui avançait six mois de loyer en garantie voit son besoin en fonds de roulement allégé d’autant à la signature.
Cette logique de trésorerie irrigue tout le texte, comme elle avait guidé, cet été, les aides ouvertes aux entreprises sinistrées. Le ministre chargé des petites et moyennes entreprises l’avait formulée ainsi lors de l’adoption définitive de la loi.
Moins de complexité, moins de contraintes inutiles, plus de temps pour produire et innover : c’est de cela dont notre économie de proximité a besoin. Par leur vote, les Parlementaires redonnent de l’air à nos PME, nos TPE et nos commerces.
Serge Papin, ministre des Petites et Moyennes entreprises, du Commerce, de l’Artisanat, du Tourisme et du Pouvoir d’achat, communiqué de presse du 15 avril 2026
Les dates d’application des mesures qui touchent les baux commerciaux
Les quatre mesures qui intéressent directement un preneur ou un bailleur n’entrent pas en vigueur au même moment et ne visent pas les mêmes baux, d’après la présentation qu’en donne le ministère de l’Économie.
| Mesure | Ce qu’elle prévoit | À partir de |
|---|---|---|
| Mensualisation du loyer | Paiement mensuel à la demande du preneur | 28 mai 2026, baux en cours compris |
| Plafonnement des garanties | Un trimestre de loyer au maximum | Baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 |
| Restitution du dépôt de garantie | Trois mois après la remise des clés | Clés remises à compter du 26 août 2026 |
| Transfert de l’obligation | L’acquéreur du local reprend la restitution | Mutations à compter du 26 août 2026 |
Deux régimes coexisteront donc plusieurs années, selon la date de conclusion ou de renouvellement du bail. Ces échéances s’ajoutent à un calendrier de rentrée chargé, entre les obligations de facturation électronique et les révisions de loyer d’automne. La date du bail commande le régime applicable, davantage que la nature du commerce exploité.
La suspension de la clause résolutoire soumise à des conditions nouvelles
La clause résolutoire sanctionne l’inexécution des obligations du locataire par la résiliation de plein droit du bail. Le juge pouvait en suspendre les effets et accorder des délais avec une marge d’appréciation large. Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-41 du code de commerce subordonne cette suspension à deux conditions : la capacité du preneur à régler sa dette locative et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
À lireLivreurs indépendants : la garantie minimale de revenus passe à 19 € de l’heure, calculée chaque semaineLe resserrement rapproche le contentieux commercial de ce qui se pratique pour les impayés de loyer dans le logement, où l’intervention précoce d’un tiers cherche à éviter la résiliation. Le juge garde le pouvoir de suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’a pas été définitivement prononcée. Ces conditions valent pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, quelle que soit l’ancienneté du bail.
Ce que la nouvelle définition du bail commercial laisse de côté
La loi définit désormais dans le code de commerce ce qu’est un bail commercial et un bail artisanal, notion qui commande le droit de préemption du locataire quand le local est mis en vente. Le bail commercial vise un local affecté à titre principal au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants inclus. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus, pour les ventes intervenant après le 26 mai 2026.
Le partage laisse hors du dispositif des activités qui occupent pourtant des locaux de pied d’immeuble, agences immobilières ou établissements bancaires par exemple. Savoir de quel côté de la frontière se situe un local engage à la fois la préemption, la mensualisation et le plafonnement des garanties : la qualification du bail devient une question à part entière. Un avocat est le professionnel compétent pour la trancher ou pour agir en restitution d’un dépôt de garantie, un notaire lorsque le local fait l’objet d’une vente.