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- Trois dispositifs, trois articles du code général des impôts
- Les conditions qui tiennent au logement et au conjoint
- Le revenu fiscal de référence, seuil commun à trois régimes
- Ce qui subsiste quand l’allocation ou le logement changent
- Quand l’avis ne tient pas compte de la situation
- Un régime qui se lit tout entier à la date du 1er janvier
Les avis de taxe foncière sur les propriétés bâties sont mis à disposition à compter du 24 août 2026, en ligne ou sur papier selon que le paiement est mensualisé ou non. Cet impôt local est dû par la personne qui était propriétaire ou usufruitière du bien bâti au 1er janvier de l’année d’imposition, indépendamment de l’occupation réelle du logement pendant l’année.
Le code général des impôts prévoit plusieurs allègements réservés aux propriétaires modestes. Ils ne relèvent pas d’un dispositif unique mais de trois régimes distincts, portés par trois articles différents, dont les conditions d’âge, d’allocation et de ressources ne se recoupent pas. Qui peut y prétendre en 2026, et sur quels critères exactement ?
Trois dispositifs, trois articles du code général des impôts
Le tableau ci-dessous met en regard les quatre situations ouvrant droit à un allègement, avec pour chacune le texte applicable, la condition de ressources et l’effet obtenu sur la cotisation.
| Texte applicable | Bénéficiaires | Condition de ressources | Effet sur la taxe |
|---|---|---|---|
| Article 1390 du CGI | Titulaires de l’ASPA ou de l’ASI | Aucune condition de revenu supplémentaire | Exonération totale de l’habitation principale |
| Article 1390 du CGI | Titulaires de l’AAH | Revenu fiscal de référence sous la limite de l’article 1417 | Exonération totale de l’habitation principale |
| Article 1391 du CGI | Propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier | Revenu fiscal de référence sous la limite de l’article 1417 | Exonération totale du logement habité |
| Article 1391 B du CGI | Propriétaires de plus de 65 ans au 1er janvier | Revenu fiscal de référence sous la limite de l’article 1417 | Dégrèvement d’office de 100 € |
Une asymétrie apparaît à la lecture : les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité sont exonérés sans avoir à justifier d’un revenu supplémentaire, l’attribution de l’allocation valant déjà condition de ressources. Les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés doivent, eux, rester sous le plafond de revenu fiscal de référence.
À lireBail d’habitation : ce que changent les contrats types du décret du 6 juillet 2026 au 1er octobreL’âge s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition : un anniversaire de 75 ans célébré en février 2026 ne produit donc ses effets qu’à compter de la taxe foncière 2027. Entre 65 et 75 ans, la personne relève du dégrèvement de 100 €, montant plafonné à la cotisation elle-même lorsque celle-ci est inférieure.
Les conditions qui tiennent au logement et au conjoint
La condition d’âge ou d’allocation ne suffit jamais à elle seule. La doctrine fiscale ajoute plusieurs exigences tenant au bien lui-même et à la situation matrimoniale du redevable.
- Le logement doit être habité par le propriétaire ou l’usufruitier lui-même, et non mis à la disposition exclusive d’un tiers, y compris sans bail ;
- Pour les titulaires d’une allocation, l’avantage ne vaut que pour l’habitation principale, à l’exclusion de toute résidence secondaire ;
- Lorsque les intéressés sont mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, le bien doit être un bien commun ou un bien propre de celui qui remplit la condition ;
- En indivision, l’allègement se limite à la quote-part d’impôt du seul indivisaire qui remplit les conditions, et suppose qu’il dispose d’un logement privatif dans l’immeuble.
La règle relative au couple est celle qui surprend le plus, parce qu’elle conduit à refuser l’allègement à un ménage qui semblait y avoir droit. Le régime matrimonial prime ici sur la situation de fait, et la direction générale des Finances publiques l’énonce sans ambiguïté.
Le revenu fiscal de référence, seuil commun à trois régimes
Le plafond auquel renvoient les articles 1390, 1391 et 1391 B du code général des impôts est celui du I de l’article 1417. Il porte sur le revenu fiscal de référence de l’année précédente, soit celui de 2025 pour la taxe foncière 2026, un montant qui figure en première page de l’avis d’impôt sur le revenu. Ce revenu de référence n’est pas le revenu imposable : il réintègre certains revenus exonérés, abattements et charges déduites du revenu global.
En France métropolitaine, ce plafond s’établit à 12 793 € pour une part de quotient familial, 16 209 € pour une part et demie et 19 625 € pour deux parts, le barème progressant par quart de part. Des montants distincts s’appliquent outre-mer. Un couple de retraités disposant de deux parts sort du dispositif dès que ses ressources dépassent ce seuil, même de quelques dizaines d’euros.
Il ne peut être obtenu que lorsque le logement constitue un bien de communauté ou un bien propre du conjoint (ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité [PACS]) âgé de plus de 75 ans. En revanche, l’exonération n’est pas applicable lorsque le logement constitue un bien propre du conjoint (ou du partenaire lié par un PACS) qui est âgé de 75 ans ou moins.
Direction générale des Finances publiques, BOI-IF-TFB-10-55-20, doctrine publiée le 27 juin 2023
Le même seuil conditionne d’autres aides publiques, ce qui fait basculer un ménage dans ou hors de plusieurs dispositifs à la fois. L’aide destinée aux salariés qui parcourent de longues distances retient ainsi un plafond de revenu fiscal de référence par part, calculé sur des règles voisines mais avec un montant propre.
Ce qui subsiste quand l’allocation ou le logement changent
La perte d’une allocation n’emporte pas la disparition immédiate de l’avantage fiscal. Le II de l’article 1390 organise un dispositif dit de maintien : le contribuable qui cesse de percevoir l’ASPA, l’ASI ou l’AAH conserve l’exonération les deux années d’imposition suivantes, puis bénéficie d’un abattement dégressif de sa base d’imposition la troisième et la quatrième année. Le II de l’article 1391 prévoit un mécanisme comparable pour les plus de 75 ans dont le revenu franchit le plafond.
L’entrée en établissement soulève une difficulté distincte. L’article 1391 B bis permet de conserver l’allègement au titre de l’ancien logement pour les personnes hébergées durablement en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, à condition que ce logement reste libre de toute occupation. Le point compte pour les familles qui arbitrent entre maintien à domicile et hébergement en établissement médico-social, souvent financé par une pension modeste.
Quand l’avis ne tient pas compte de la situation
Exonérations et dégrèvement sont appliqués d’office, sans démarche du contribuable : les personnes concernées reçoivent un avis portant déjà mention de l’allègement. Une absence de mention n’est pas nécessairement une erreur, puisqu’elle peut résulter d’une donnée d’état civil, de revenu ou de composition du foyer non actualisée dans les fichiers de l’administration fiscale.
À lireLivreurs indépendants : la garantie minimale de revenus passe à 19 € de l’heure, calculée chaque semaineLa voie de droit commun reste la réclamation contentieuse, adressée au centre des finances publiques dont dépend le bien. Pour les impôts locaux, le livre des procédures fiscales ouvre ce recours jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement du rôle, ce qui laisse plus d’une année pour contester l’imposition 2026. Un avocat fiscaliste est le professionnel compétent lorsque le désaccord porte sur l’interprétation des conditions ou sur la qualification du logement.
Un régime qui se lit tout entier à la date du 1er janvier
La mécanique de ces allègements tient à une date unique. L’âge, la qualité de propriétaire, l’affectation du logement et le régime matrimonial s’apprécient à la situation constatée au 1er janvier, quand le revenu de référence regarde, lui, l’année civile précédente. Ce décalage explique une bonne part des incompréhensions devant l’avis reçu au mois d’août.
Il éclaire aussi la façon dont ces règles rencontrent d’autres réformes touchant les revenus des ménages âgés, à commencer par celles qui modifient le mode de calcul de la pension de retraite. Une pension revalorisée peut faire franchir le plafond l’année suivante et déplacer un ménage d’un dispositif vers un autre sans qu’aucune décision de sa part ne soit en cause.