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- Un modèle réglementaire imposé depuis 2015
- Les baux concernés à partir du 1er octobre 2026
- La clause résolutoire désormais écrite dans le modèle
- Trois clauses facultatives aux conditions distinctes
- La servitude de résidence principale entre dans le bail
- Téléphone des parties et rappels énergétiques
- Des baux en cours qui gardent leur ancien modèle
Signer un bail d’habitation ne se fait pas sur une page blanche. Depuis 2015, le contrat de location d’une résidence principale doit suivre un modèle type fixé par décret, qui liste les mentions que le bailleur et le locataire ne peuvent pas omettre. Ce modèle évolue au fil des réformes du droit du logement, et une nouvelle version s’applique à compter du 1er octobre 2026.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie ainsi les contrats types des locations vides, meublées et des colocations à bail unique. Il intègre des règles votées ces dernières années, notamment la clause résolutoire en cas d’impayés, et ajoute quelques mentions pratiques. Que change concrètement ce nouveau modèle pour un bail signé ou renouvelé à partir de cette date ?
Un modèle réglementaire imposé depuis 2015
Le cadre date du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Il comporte deux annexes, l’une pour le logement nu, l’autre pour le logement meublé, et s’impose aux baux conclus depuis le 1er août 2015. Les deux modèles partagent dix grandes rubriques et ne diffèrent que sur la durée du contrat, les charges récupérables et les garanties.
À lireAttestation d’honorabilité : ce que la généralisation du 1er septembre 2026 impose dans l’enfance handicapéeSelon l’analyse juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), ce modèle a déjà été retouché par quatre décrets successifs entre 2020 et 2026 : performance énergétique en 2020 et 2023, renumérotation du code de la construction en 2021, puis coordonnées téléphoniques et clauses résolutoires en 2026. Chaque version s’applique aux contrats conclus après son entrée en vigueur, ce qui oblige à vérifier quels baux relèvent du texte de juillet.
Les baux concernés à partir du 1er octobre 2026
Comme le précise la fiche d’actualité de Service Public du 23 septembre 2026, les nouveaux modèles valent pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Ils visent trois catégories de contrats :
- les locations de logements vides constituant la résidence principale du locataire ;
- les locations de logements meublés à usage de résidence principale ;
- les colocations formalisées par un bail unique signé par tous les colocataires.
Le modèle meublé ne s’applique pas au bail mobilité, et les locations saisonnières restent hors du champ, qu’il s’agisse de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes. Les logements conventionnés APL, ceux des organismes HLM et les colocations à baux multiples échappent aussi au modèle du logement nu.
Pour ces contrats, le cœur de la réforme tient dans une clause que le droit imposait déjà, mais que le modèle ignorait encore.
La clause résolutoire désormais écrite dans le modèle
Le nouveau contrat type prévoit la résiliation de plein droit du bail dans trois cas : le non-paiement du loyer, le non-paiement des charges et le non-versement du dépôt de garantie. Cette résiliation ne joue qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
L’obligation elle-même n’est pas nouvelle. Elle résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a ramené ce délai de deux mois à six semaines et s’applique aux baux signés depuis le 29 juillet 2023. Le décret aligne simplement le modèle réglementaire sur la loi, pour que la clause figure noir sur blanc dans tout contrat établi à partir du formulaire officiel.
Il devra préciser que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), analyse juridique n° 2015-11 sur les contrats types de location, mise à jour du 7 juillet 2026
Ce délai s’articule avec le diagnostic social et financier déclenché dès le commandement, qui vise à traiter l’impayé avant l’audience. La clause obligatoire n’épuise pas pour autant les motifs de résiliation que les parties peuvent inscrire au contrat.
Trois clauses facultatives aux conditions distinctes
À côté de la clause liée aux impayés, le modèle permet d’ajouter d’autres motifs de résiliation de plein droit, chacun soumis à une condition préalable qui lui est propre. Le tableau suivant les compare.
| Motif de résiliation | Caractère | Condition avant effet |
|---|---|---|
| Loyer, charges ou dépôt de garantie impayés | Obligatoire | Commandement de payer infructueux pendant 6 semaines |
| Absence d’assurance des risques locatifs | Facultatif | Commandement infructueux pendant 1 mois |
| Troubles de voisinage | Facultatif | Décision de justice passée en force de chose jugée |
| Non-respect de la servitude de résidence principale | Facultatif | Expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire |
La lecture du tableau montre que le délai le plus court concerne le défaut d’assurance, alors que les troubles de voisinage exigent qu’un juge les ait constatés par une décision définitive. Une clause facultative absente du bail ne peut pas être invoquée ensuite pour obtenir une résiliation automatique.
À lireIncendies : le décret du 17 septembre 2026 prolonge l’aide à l’activité partielle jusqu’au 4 octobreLe dernier motif renvoie à un dispositif récent issu de la loi de 2024, dont le décret tire aussi une mention propre.
La servitude de résidence principale entre dans le bail
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a permis aux communes de délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs où les constructions nouvelles de logements sont réservées à un usage de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Le contrat type en tient compte : lorsque le logement est soumis à cette obligation, le bail doit l’indiquer.
Le locataire est ainsi informé, dès la signature, qu’il doit occuper les lieux à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an selon la définition de la loi du 6 juillet 1989. En cas de manquement, la clause facultative prévue au modèle ne produit effet qu’après une mise en demeure du maire, en application de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme.
Téléphone des parties et rappels énergétiques
Le décret ajoute une mention plus modeste, mais pensée pour la prévention des expulsions locatives : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut désormais figurer au contrat, à côté de l’adresse électronique. Cette mention reste facultative, et son absence n’affecte pas la validité du bail.
Les rappels énergétiques introduits en 2023 demeurent. Le modèle rappelle qu’en métropole un logement décent doit atteindre au minimum la classe F du diagnostic de performance énergétique depuis le 1er janvier 2025, puis la classe E en 2028 et la classe D en 2034. Ces seuils se lisent désormais avec le nouveau coefficient de conversion de l’électricité, qui modifiera le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité au 1er janvier 2027.
Des baux en cours qui gardent leur ancien modèle
Les contrats signés avant le 1er octobre 2026 ne sont pas réécrits par le décret. Seul un bail conclu ou renouvelé après cette date doit suivre le nouveau formulaire, ce qui fera coexister pendant plusieurs années, dans un même immeuble, des baux rédigés selon des versions différentes du modèle.
À lireLivreurs indépendants : la garantie minimale de revenus passe à 19 € de l’heure, calculée chaque semaineLa question se posera surtout le jour d’un impayé, lorsqu’il faudra vérifier quelle clause figure réellement au contrat et quel délai s’applique. Un litige sur la résiliation d’un bail d’habitation ou sur la régularité d’une clause relève du droit immobilier, et l’avocat est le professionnel compétent pour examiner ce type de situation.