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- Une toiture-terrasse, une boutique inondée et un règlement qui désignait un responsable
- Ce que prévoit l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
- Ce que la Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026
- Qui répond de quoi après un dégât venu d’une partie commune à usage exclusif
- Les effets concrets de l’arrêt pour les copropriétés
- Une règle ancienne qui éclaire les règlements de copropriété
Une terrasse posée sur le toit d’un immeuble, dont un seul copropriétaire a l’usage, laisse passer l’eau dans la boutique du rez-de-chaussée. Le règlement de copropriété confie l’entretien de cette terrasse à celui qui en profite. Pour la cour d’appel de Lyon, cette clause suffisait à mettre la copropriété hors de cause. La Cour de cassation a jugé le contraire le 17 septembre 2026, dans un arrêt publié au bulletin, et Service-Public en a présenté la portée le 16 octobre 2026.
Une partie commune à usage exclusif, aussi appelée partie commune à jouissance privative, reste la propriété de tous les copropriétaires, mais un seul lot peut s’en servir : un jardin, une cour, une terrasse. Selon un rapport du Sénat du 18 juillet 2024, la France métropolitaine compte 10 198 238 logements situés en copropriété, et ce type de partie commune y est fréquent. Lorsqu’un dégât en provient, qui doit indemniser la personne qui le subit ?
Une toiture-terrasse, une boutique inondée et un règlement qui désignait un responsable
L’affaire part d’infiltrations d’eau venues d’une toiture-terrasse, partie commune de l’immeuble réservée à l’usage d’un seul copropriétaire. Le règlement de copropriété mettait à sa charge l’entretien et les réparations de cette terrasse. L’assemblée générale avait voté en 2015 la réfection complète de l’étanchéité, mais les travaux n’ont été réalisés qu’en 2017.
À lireCour d’assises : le Conseil constitutionnel valide l’audition sans serment ordonnée par le président (décision du 1er octobre 2026)Le commerçant locataire du local situé en dessous a dû fermer sa boutique. Il a demandé au syndicat des copropriétaires et à son assureur de l’indemniser de sa perte de chiffre d’affaires et de la remise en état des lieux. Par un arrêt du 3 septembre 2024, la cour d’appel de Lyon a rejeté ses demandes, en estimant que la clause du règlement faisait obstacle à la responsabilité du syndicat. Pour comprendre pourquoi ce raisonnement a été censuré, il faut revenir au texte de 1965.
Ce que prévoit l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Son article 14 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit. La victime d’un dégât né d’une partie commune n’a pas à prouver une faute du syndicat : elle doit établir le dommage et son origine dans la partie commune. Service-Public souligne que cette règle est d’ordre public, ce qui signifie qu’un règlement de copropriété ne peut pas l’écarter. L’article 43 de la même loi répute non écrites les clauses contraires à une série de ses dispositions, dont l’article 14.
Le cas de la partie commune à usage exclusif posait pourtant une question particulière, puisque le règlement y désigne nommément un copropriétaire chargé de l’entretien quotidien. C’est ce point que la troisième chambre civile a tranché.
Ce que la Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026
Dans son arrêt n° 24-20.973 du 17 septembre 2026, la Cour de cassation distingue deux choses que la cour d’appel avait confondues. La répartition de l’entretien entre copropriétaires est une affaire interne à la copropriété. La responsabilité envers la victime relève de la loi, et une clause ne peut pas la déplacer.
Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires.
Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt n° 24-20.973 du 17 septembre 2026, publié au bulletin
L’arrêt de Lyon est donc cassé sur ce point, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble. Celle-ci devra se prononcer à nouveau sur les demandes du commerçant contre le syndicat et son assureur, en appliquant la règle ainsi rappelée. La décision ne fixe aucun montant : elle dit qui doit répondre du dommage, et c’est cette répartition des rôles qu’il faut maintenant détailler.
Qui répond de quoi après un dégât venu d’une partie commune à usage exclusif
Le tableau ci-dessous croise les acteurs d’un sinistre né d’une partie commune avec la place que leur donnent l’article 14 de la loi de 1965 et l’arrêt du 17 septembre 2026, tel que le présente Service-Public.
| Acteur | Sa position | Fondement |
|---|---|---|
| Victime (locataire, copropriétaire, voisin) | Peut demander réparation au syndicat sans prouver de faute | Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Syndicat des copropriétaires | Responsable de plein droit envers la victime, même si le règlement confie l’entretien à un copropriétaire | Article 14, ordre public, arrêt du 17 septembre 2026 |
| Assureur du syndicat | Peut être assigné aux côtés du syndicat, comme dans l’affaire jugée | Contrat d’assurance de la copropriété |
| Copropriétaire bénéficiaire de l’usage exclusif | Peut se voir réclamer par le syndicat ce que celui-ci a payé, s’il a manqué à son obligation d’entretien | Clause du règlement et action récursoire |
La lecture du tableau fait apparaître deux étages distincts. Le premier protège la victime, qui a un seul interlocuteur clairement identifié, le syndicat, sans avoir à démêler les clauses du règlement. Le second règle les comptes entre copropriétaires, une fois la victime indemnisée.
À lirePlus-value de la résidence principale : un terrain classé à bâtir peut rester une dépendance exonérée, juge le Conseil d’État le 30 septembre 2026Cette organisation éclaire aussi la situation d’un locataire victime d’un dégât, qu’il s’agisse d’un commerçant soumis aux règles des baux commerciaux et à leur dépôt de garantie ou d’un ménage locataire relevant des nouveaux contrats types de bail d’habitation. Ce que cette solution change concrètement se lit acteur par acteur.
Les effets concrets de l’arrêt pour les copropriétés
La portée de la décision se mesure à plusieurs niveaux, car 887 855 copropriétés étaient recensées en 2023 selon le même rapport du Sénat, et beaucoup comportent des jardins, cours ou terrasses réservés à un lot :
- la victime d’un dégât venu d’une partie commune peut agir contre le syndicat, même si le règlement désigne un autre responsable de l’entretien ;
- le syndicat ne peut pas opposer à la victime la clause qui confie l’entretien au copropriétaire bénéficiaire de l’usage exclusif ;
- la clause d’entretien reste valable entre copropriétaires et fonde l’action récursoire du syndicat ;
- le retard pris entre le vote de travaux et leur réalisation, ici deux ans entre 2015 et 2017, ne fait pas disparaître la responsabilité du syndicat.
Pour le copropriétaire qui jouit seul d’une terrasse ou d’un jardin, l’arrêt rappelle que la clause d’entretien garde toute sa portée financière. Si le défaut d’entretien lui est imputable, le syndicat qui a indemnisé la victime pourra se retourner contre lui.
La décision invite à regarder de plus près ce que contiennent les règlements de copropriété, souvent rédigés il y a longtemps.
Une règle ancienne qui éclaire les règlements de copropriété
Beaucoup de règlements organisent l’entretien des parties communes à usage exclusif par des clauses détaillées, parfois anciennes. L’arrêt du 17 septembre 2026 ne les rend pas inutiles : il en fixe la limite, qui tient à la protection des victimes voulue par la loi de 1965.
La suite de l’affaire se jouera devant la cour d’appel de Grenoble, qui statuera sur l’indemnisation du commerçant. D’ici là, la décision publiée au bulletin servira de référence pour les litiges nés d’infiltrations, de chutes ou de fissures trouvant leur origine dans une partie commune réservée à un seul lot.
À lireALD non exonérante : les décrets du 16 septembre 2026 limitent l’indemnisation des arrêts maladie à un anPour un dégât de ce type, la mise en cause du syndicat, de son assureur ou d’un copropriétaire relève de la compétence d’un avocat en droit immobilier ou de la copropriété, qui peut analyser le règlement et les responsabilités en présence.