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Selon la nature de l’occupation, l’accompagnement d’un avocat squat Paris ou, plus largement, d’un avocat en droit immobilier Paris aide à choisir la bonne procédure et à éviter les faux pas.
Squatteur ou ancien locataire : une distinction essentielle
L’expression « occupant sans droit ni titre » recouvre deux réalités bien distinctes. D’un côté, le squatteur est entré dans les lieux sans l’accord du propriétaire, souvent par effraction ou par ruse. De l’autre, l’ancien locataire est entré légalement, avec un bail, mais s’est maintenu dans le logement une fois ce bail terminé, par exemple après un congé ou une résiliation.
Cette différence n’est pas qu’une question de vocabulaire. Elle détermine les procédures accessibles, leur durée et les protections dont bénéficie l’occupant. Un ancien locataire reste ainsi, en principe, soumis aux règles protectrices de la procédure d’expulsion locative.
La voie administrative, réservée à certains cas
Lorsque le logement occupé constitue un domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, le propriétaire peut solliciter le préfet. Cette procédure, prévue par l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007 et élargie par la loi du 27 juillet 2023, suppose au préalable un dépôt de plainte, la preuve que le logement est bien le domicile du demandeur et la constatation de l’occupation illicite.
À lireThermostat programmable : ce que change le décret du 26 décembre 2025 pour les constructions neuves au 1er janvier 2027Le préfet dispose alors de 48 heures pour se prononcer. S’il accepte, il adresse aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures. À défaut de départ, il peut faire procéder à l’évacuation forcée. Cette voie rapide ne s’applique pas à toutes les situations, et notamment pas, en règle générale, à l’ancien locataire resté dans les lieux.
La voie judiciaire, solution de droit commun
Lorsque la procédure administrative est impossible ou refusée, le propriétaire doit saisir le juge. Celui-ci peut constater l’absence de titre d’occupation et ordonner l’expulsion. La décision obtenue doit ensuite être signifiée à l’occupant, puis exécutée selon les formes prévues par la loi. Cette voie est plus longue, mais elle couvre l’ensemble des situations, y compris le maintien dans les lieux après la fin d’un bail.
Le rôle central du commissaire de justice
Le commissaire de justice, qui a remplacé l’huissier, intervient à plusieurs étapes. Il peut établir un constat de l’occupation, élément de preuve précieux. Il signifie ensuite la décision du juge et délivre le commandement de quitter les lieux. Enfin, il conduit l’expulsion et peut, si l’occupant refuse de partir, demander le concours de la force publique au préfet.
Les erreurs à ne pas commettre
La première erreur, et la plus lourde de conséquences, consiste à expulser l’occupant soi-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, sortir ses affaires ou exercer des pressions. Ces agissements sont pénalement sanctionnés, même lorsque l’occupant n’a aucun droit sur le logement. Le propriétaire risque alors de devenir lui-même poursuivi.
Il convient aussi d’éviter de laisser la situation s’installer sans réagir, de négliger la constitution de preuves ou de se tromper de procédure. Agir rapidement, mais dans le respect du cadre légal, reste la meilleure manière de protéger ses droits.